原标题：房地产市场进一步分化 政策更应因城施策精准调控

后疫情时代，随着基建项目快速推进，挖掘机和重卡销量连续两月增速60%以上，房地产销售增速延续2020年5月回升态势，30个大中城市商品房成交面积增长9.4%，显著高于4、5月，对内需支撑明显。

不过，在中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院、中诚信国际信用评级有限公司联合主办的中国宏观经济论坛(CMF)宏观经济热点问题研讨会上，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、CMF主要成员、住建部政策研究中心原主任秦虹表示，在市场恢复的过程中，头部企业、大型城市优势明显，资源聚集效应进一步加剧，房地产市场的超级分化格局进一步得到强化。这种市场格局下，结构性风险更加凸显，调控的定力和对精准度的要求进一步提升。

“2020年两会政府工作报告再提房住不炒、因城施策和促进房产市场平稳健康发展的政策要求。房住不炒是大基调，因城施策则充分考虑到了超级分化的市场格局。这充分表明了，未来我国房地产市场行业将在较长时间内呈现出‘市场超级分化’与‘政策坚定调控’并存的特征。”秦虹表示。

市场结构待调整

当前房地产市场销售面积与销售额增速基本同步，但此前两者相差6%-10%，反映出当前总量的恢复主要依靠打折促销、购房补贴，以及核心地段、核心城市的一二手房价倒挂，通过降价推动了销量增长。

在秦虹看来，疫情之后，房地产市场在市场占有率、融资成本、土地储备格局、企业盈利能力以及不同城市的房地产市场等方面，均出现了超级分化的格局

数据显示，2020年上半年，在全国商品房销售面积仍是负增长的情况下，按全口径销售额计算，排名前3大房企的门槛提高了8.9%，前10大房企提高了6.2%，头部房企市场占有率进一步提高。

房地产行业是典型的资金密集型行业。在防控地产过度金融化与防范金融系统性风险政策下，房地产企业融资渠道收紧，融资难度普遍增大，融资规模和融资成本都显示出越来越大的差别，“马太效应”越加凸显。

同时，企业的土地储备也越来越拉开差距。土地储备是房地产企业竞争力的重要体现，企业规模越大，获地的能力越强。2020年1-4月，仅排名前30的房企拿地数量占到前50名企业拿地数量的84%。2020 年 1-5 月，前10 企业拿地总额3415 亿元，占TOP50 企业的 36.9%。房地产大企业在复产复工、增加投资的能力方面远远高于中小企业。

不仅拿地数量多，大企业在地价方面的优势也很明显。从楼面地价均值看，前10企业的土地成本显著低于排名11-50企业，前者约为后者的30%-50%。2020年1-4月，前10大房企拿地的平均楼面地价也远远低于其他规模房企，说明了土地成本在企业间的分化。

地级以上城市，大企业覆盖率远高于中小企业。这为后期更高的盈利水平留足了更多的空间。

报告显示，这种分化不仅只在企业间，也反映在城市层面。由产业和人口的集聚特点所决定，不同城市房地产市场的供求格局差距很大，部分城市供求关系紧张，仍需采取限价控价的措施。而另外一些城市，由于经济活力不足和新增人口减少，房地产市场需求减弱，交易低迷，房价面临下跌压力，特别是一些非重点都市圈的三四线，还需依靠打折优惠，以价换量获得销售回款。