报告摘要：

　业绩持续释放增速 有所下滑，利润率承压负债率显著下行。2019 年报房企结算主力主要为2017 年左右项目，2017 年前后行业销售仍然维持高增，体现为营收和利润增速仍然靓眼，但由于已开启密集调控，重点城市限价包括地价的上行导致2019 年房企利润率有所下行，预计房企盈利能力未来将继续承压。2019 年行业销售增速有所下滑，体现为房企预收账款增速放缓，但预收账款对营收的覆盖率仍然保持高位，房企未来业绩释放仍具备充分保障。2019 年行业整体融资环境偏紧，受此影响土地市场热度较低，行业负债水平下降明显。在此环境下，龙头房企凭借在融资、拿地、销售端的多方优势进一步提高市场份额，利润率水平也显著领先行业。

　秉承房住不炒基调，地方因城施策边际放松可期。尽管宏观层面政治局会议和两会重申房住不炒，我们认为此番表述符合市场预期，房住不炒意味着抑制房价过快上涨的硬约束不能破。考虑到当前经济形势下房地产的托底功能，因城施策的边际放松仍然可期，需求端，进一步放宽落户，鼓励有效购房需求入市，此外包括税费端购房相关税费的调整、信贷端居民按揭利率的下行等。供给端，采取更加积极的土地出让政策、降低房屋预售条件、房企较为宽松的融资环境等政策，加大市场供给。

　基金低配地产板块，板块估值处于历史底部。复盘板块十年走势来看，板块绝对PE（TTM）波动区间在9~30 倍左右，目前为8.9 倍左右。相对PE 走势与绝对PE 基本一致，目前板块相对PE 也已处于近十年最底部区域。PB 估值方面，板块绝对PB 水平波动区间在0.9~3.5 倍左右，目前板块绝对PB 为1.09 倍，相对PB 为0.86 倍，两者均处于历史底部区域。2019 年起房企将进入竣工结算高峰期，在较强的业绩保障下，房地产板块的低估值优势更加彰显。

　个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福和华侨城A；建议关注二线龙头房企：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余；

风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行